Con astucia se logra la plusvalía

En el mercado del suelo los precios se dan por las características de su localización, sus diferentes usos y por sus distintas normas de edificación, de acuerdo a lo que las autoridades hayan resuelto, lo que queda establecido en los planes reguladores comunales. Los sectores urbanos son más caros que los rurales y las zonas en donde se concentran las actividades comerciales de lujo son bastante más caras que las populares. Un terreno cuyas normas permiten construir en altura en El Golf de la comuna de Las Condes vale 150 veces más que un terreno de densidad baja en la comuna de Cerro Navia y 1.000 veces más que un terreno agrícola de la comuna de Buin. Los terrenos calificados como áreas verdes, por las limitaciones asignadas a sus usos, tienen precios reducidos, aunque últimamente con ciertas modificaciones reglamentarias que posibilitan sus desafectaciones de una parte de sus superficies, han incrementado sus valores de transacción en el mercado.

Es decir, el Estado, a través de sus funcionarios de turno, le entrega o no le entrega beneficios patrimoniales a los dueños de la tierra y los más avispados y bien relacionados con quienes interpretan las leyes y deciden, son los que siempre salen gananciosos en el ámbito del crecimiento de las ciudades. Ante esta insoslayable realidad hemos propuesto en distintas oportunidades que se legisle para que, por lo menos, una parte de las plusvalías generadas por los cambios de uso de suelo y por las modificaciones en las normas de edificación sean capturadas por el Estado para fines exclusivos del bien común de la ciudad. Pero nos ha ido mal porque el sistema económico imperante privilegia exclusivamente al sector privado y éste, a través de sus asociaciones empresariales y gremiales, nunca ha aceptado esa justa y equilibrada fórmula de redistribución.

Como la legislación sectorial es muy intrincada, lo que hace muy difícil su comprensión para el común de la gente y dada la habilidad de ciertos particulares relacionados con el negocio inmobiliario para obtener plusvalías en sus terrenos, en innumerables ocasiones se producen actuaciones que, a través de artimañas, la posibilitan sin que las instituciones del Estado hayan ejercido sus roles. Por ello, traemos a colación un caso últimamente detectado que ejemplifica nuestro aserto.

Tiempo atrás, nos llamaron por teléfono, de parte de una productora de un conocido canal de televisión, solicitándonos información sobre la mega estatua de Juan Pablo II y el proyecto de edificación de la Universidad San Sebastián situada enfrente del lugar elegido por ella para emplazarla. A la periodista le contestamos que, sobre la estatua, habíamos entregado nuestra opinión en algunos medios y que, sobre esa universidad, no sabíamos nada. Ante su requerimiento para que analizáramos la situación, le manifestamos que podríamos iniciar una investigación siempre y cuando esa productora nos suministrara una serie de documentos oficiales, los cuales se los enumeramos.

Tiempo después, esas profesionales nos entregaron abundante información y con ella, más con la que obtuvimos de parte del Director de Obras,  gracias a la Ley Nº 20.285, de Transparencia, llegamos a la conclusión que el terreno de 16.000 m2 en donde se construye esa universidad, su centro de extensión y 3 torres habitacionales de 19 pisos cada una, por una habilidosa “deducción administrativa” modificó sus normas de edificación haciéndolas más permisivas y por ello se autorizaron las torres.

¿ Qué sucedió ?

El Plan Regulador Comunal (PRC) de Recoleta, vigente desde el 8 de enero de 2005, le fija a ese terreno un uso de suelo de equipamiento educacional y 2 normas de edificación distintas : una angosta franja que enfrenta a Bellavista tiene densidad alta y la mayor parte de la manzana tiene densidad media, pero a través de una “oportuna” consulta del interesado para que todo el terreno fuera de densidad alta, las autoridades locales con el auxilio de un artículo de ese PRC que vulnera la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, establecieron que  el terreno en su integridad tiene densidad alta, generándose así la esperada plusvalía.

Para ir mejorando las prácticas en el ámbito del recurso suelo, esperamos que Eduardo Frei incorpore en su programa de gobierno la ley de captura de plusvalías y respecto de lo que está aconteciendo en el terreno en donde se construye la universidad y sus torres, estamos ciertos que el Minvu y la Contraloría exigirán que allí se cumpla el marco regulatorio. Lo anterior, por cuando nuestro país ha sido recién admitido en el club de los llamados países serios que conforman la OCDE y porque sería vergonzoso que se produzca un nuevo hecho consumado.

Por Patricio Herman

Fundación “Defendamos la Ciudad”