El mercado inmobiliario neoliberal: La urgencia de regular los loteos indiscriminados que atentan a la sustentabilidad y ecología del País

Loteos indiscriminados con fines habitacionales vienen generando graves impactos ambientales y en las comunidades.

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Iniciativas legislativas que se tramitan en el Senado

Una de las propuestas que se tramita, fue la iniciada en moción de los senadores Isabel Allende, Álvaro Elizalde y Rodrigo Galilea, y los ex parlamentarios Juan Pablo Letelier y Carlos Montes, la que pretende resguardar los terrenos agrícolas adyacentes a los centros urbanos, los que han sido subdivididos múltiples veces dando lugar a parcelas de agrado que desvirtúan el fin agrario.

En ese espíritu, los congresistas buscan limitar la subdivisión de los predios rústicos en lotes con una superficie no inferior a cinco hectáreas físicas, salvo que se trate de proyectos para la construcción de viviendas sociales, a fin de impedir el crecimiento inorgánico de las ciudades sobre suelo agrícola.

La iniciativa previamente fue respaldada por los integrantes de la Comisión de Agricultura a principios de año.

Actualmente está en condiciones de ser visto por la Sala, proyecto que modifica el decreto ley N° 3.516, sobre división de predios rústicos (Boletín N° 12757-01) luego que la Comisión de Vivienda aprobara la idea de legislar.

También, en la Comisión de Vivienda se encuentra el proyecto que modifica diversos cuerpos legales, con el objeto de regular la división de predios con fines inmobiliarios (Boletín N° 14605-14) de autoría de los senadores Alfonso De Urresti, Juan Ignacio Latorre y David Sandoval, y los ex congresistas Carlos Montes y Adriana Muñoz.

Entre los cambios que pretende esta  moción, está la de elevar la exigencia requerida para la autorización de la construcción de viviendas en predios agrícolas, y comprometer la obligación que tiene la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo de cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana intercomunal.

Otra iniciativa que se tramita, es la que busca modificar  diversos cuerpos legales, en materia de regulación de la división de predios rústicos (Boletín N° 15215-14) de autoría de los senadores David Sandoval, Francisco Chahuán, Fidel Espinoza, Carlos Kuschel y Gustavo Sanhueza.

Este texto especifica el rol que deberán cumplir notarios y conservadores de Bienes Raíces en el proceso de parcelación, señalando que los primeros deberán denegar la inscripción a los títulos que no cumplan los requisitos contemplados en la ley.

 Respecto de los conservadores indica que para que esos funcionarios rechacen la inscripción, bastará que detecte en el título algún indicio de que el contrato que se solicita inscribir tiene por objeto la formación de una comunidad, población, condominios o cualquier otro cuyo resultado sea la conformación de núcleos urbanos en los predios.

Finalmente, está aquella iniciativa, que también busca modificar diversos cuerpos legales, con el objeto de regular la división de predios rústicos con fines residenciales (Boletín N° 15214-14) de autoría de los senadores Fidel Espinoza, Paulina Nuñez, Ximena Rincón, Iván Moreira y David Sandoval.

Esta iniciativa define los predios rústicos como “los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso; y del plan regulador metropolitano de Concepción, que podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas”.

Asimismo, establece que “fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 UF, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado”.

Estas últimas iniciativas apuntan a mejorar el marco normativo actual para la subdivisiones de predios rústicos, reconocer la realidad existente en materia de parcelas destinadas al uso residencial y regular las futuras subdivisiones para evitar un posible impacto ambiental. Dada la similitud no se descarta una solicitud de modo de refundirlas para acelerar su tramitación en la Comisión de Vivienda.

Cabe recordar que estas últimas mociones surgen luego que el Ministerio de Agricultura instruyera al Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) “suspender la tramitación de toda solicitud de certificación de proyectos de subdivisión de predios rústicos en aquellos casos en que se advierta que el proyecto como tal, pudiera involucrar un eventual cambio de destino de los lotes resultantes hacia aquellos no permitidos por la normativa”.

La noticia conocida a principios de julio, que generó impacto público, también generó críticas desde ciertos sectores parlamentarios.

Impacto del cambio de uso de suelos agrícolas

La reciente determinación del Ministerio de Agricultura de elevar las exigencias a las solicitudes de subdivisión de predios agrícolas busca frenar el proceso de fragmentación que afecta a zonas rurales del país, particularmente en el sur y en la Patagonia.

Especialistas plantean que los loteos indiscriminados con fines habitacionales generan graves impactos ambientales y en las comunidades.

Al respecto, Natalia Escudero, académica de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la U. de Chile experta en urbanismo sustentable, en una entrevista a Prensa de la Universidad de Chile, advierte la urgencia de planificar campos y ciudades para lograr la transición ecológica que Chile necesita.

Compartimos el reportaje.

El modelo de desplanificación urbana que amenaza la sustentabilidad agroproductiva y ecológica del país

A mediados de julio de 2022, el Ministerio de Agricultura decidió tomar medidas urgentes para enfrentar la proliferación de proyectos de loteos en áreas rurales, una acción que normalmente vulnera la normativa vigente al simular la continuidad del uso agrícola de un terreno cuando en realidad se destina a fines habitacionales.

El instructivo fue remitido a todas las direcciones regionales del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) y obliga a paralizar el proceso de certificación que realiza este organismo cuando la solicitud pudiera “dar cuenta que el proyecto importa un eventual cambio de destino de los lotes, una vulneración de la prohibición asociada a los artículos 55 y 56 de la LGUC, o una inviabilidad en su ejecución conforme la normativa que deba respetar”. Es decir, cuando se trate de proyectos con evidentes fines habitacionales.

La decisión fue tomada, además, por el aumento exponencial que han tenido las solicitudes de subdivisión de predios agrícolas. Según datos del SAG, el año 2019 hubo un promedio de 10 mil requerimientos de este tipo, el año 2021 se pasó a 19 mil, un alza de 90%, y este año se espera recibir unas 20 mil solicitudes.

La rigurosa aplicación de la normativa busca preservar el suelo rural para fines agrícolas y evitar los efectos de un desarrollo inmobiliario al margen de la planificación territorial, ya que estas prácticas han implicado un deterioro de los sistemas agroproductivos y del equilibrio ecológico donde se desarrollan, amenazando la sustentabilidad local. Ejemplo de ello es la sobredemanda que se produce de los sistemas de Agua Potable Rural (APR), el aumento de concentración de residuos domiciliarios, la demanda de nuevos servicios de recolección y de la presión para desarrollar nueva infraestructura energética y vial, entre otros aspectos.

Urbanización neoliberalizada

La académica de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la U. de Chile, Natalia Escudero, experta en urbanismo sustentable, valora la decisión tomada por el gobierno. Sin embargo, explica que lo que ha permitido esta política de parcelación y la “instalación del modelo de ciudad extendida en Chile, es el Decreto Ley N°3.516 del Ministerio de Agricultura promulgado el año 1980”.

Dicho decreto estableció las normas de subdivisión de predios rústicos y su cambio de destino, permitiendo unidades de hasta 5000 m2. “En el año 1979, se había promulgado el Decreto Supremo N°420 del MINVU que eliminó el límite urbano establecido por el Plan Regulador Intercomunal de 1960 y, además, se había instaurado la Política Nacional de Desarrollo Urbano. Se dio así inicio al desarrollo de un nuevo modelo de ciudad en Chile: la urbe extendida y dispersa, cuyos negativos efectos fueron ya advertidos por los planificadores chilenos en el Seminario del Gran Santiago de 1957”, puntualiza la académica. 

El Seminario del Gran Santiago fue un evento organizado por la Universidad de Chile en conjunto con el Ministerio de Obras Públicas en el año 1957, donde se convocó a diversos especialistas para abordar los problemas y desafíos urbanos de la capital. La actividad constituyó un momento significativo para la planificación de la ciudad.

Para la urbanista, el Decreto Ley de 1980 “fue funcional al modelo neoliberal radical impuesto en Chile a partir de 1979, conduciendo a la liberalización del desarrollo urbano y rural en nuestro país, con graves impactos”. Entre ellos señala algunos como el fraccionamiento de predios agrícolas de alta calidad, y cambio de su uso de suelo para generar urbanizaciones de baja densidad y zonas industriales que van eliminando áreas de cultivo tan necesarias en la cercanía de grandes masas de población; la disminución y destrucción de bosque nativo por ocupación urbana, produciendo alteraciones en los ecosistemas; crecimiento urbano disperso en suelos de gran calidad para la agricultura; agotamiento del agua disponible tanto a nivel superficial y subterránea debido a la propagación de urbanizaciones sin control y; alteración del proceso de infiltración natural del agua de lluvia por la pavimentación de los suelos.

Finalmente, en relación con la reciente determinación del gobierno, la experta señala que “el instructivo emitido el 12 de julio de 2022 por el Ministerio de Agricultura constituye un primer paso para evitar que el territorio nacional continúe en un proceso de fragmentación de la matriz geográfica con la consiguiente insustentabilidad en materia de desarrollo urbano y rural. Hace más de cuatro décadas, se inició un proceso de desplanificación urbana regional en Chile y se configuró una realidad insustentable para el campo y las ciudades, la que es urgente de revertir para el logro de la transición ecológica que hoy se busca frente a la era del Antropoceno».