Ley de Presupuestos 2027 y vivienda social: La recuperación que se queda sin cimientos

Por Esteban Serey, abogado de la U. de Chile y Magíster en Desarrollo Urbano de la Pontificia U. Católica

Hace algunos días, la Cuarta Subcomisión Especial Mixta de Presupuestos dejó sin votar la Partida 18 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Por acuerdo unánime, pasó a la Comisión Mixta en una «postergación activa», a la espera de un protocolo con Hacienda y DIPRES que dé certezas de financiamiento a los proyectos DS49 y DS19.

La noticia pasó casi inadvertida frente a los titulares que celebran el repunte inmobiliario.

Ambas noticias están conectadas. Hoy conviven dos políticas de vivienda que avanzan en direcciones opuestas: una reactiva la demanda de quienes pueden endeudarse; la otra, escrita en las glosas presupuestarias, reduce el programa destinado a quienes no pueden hacerlo.

La pregunta es si la recuperación alcanzará también a la vivienda social en 2027.

Una recuperación a dos velocidades

Las señales de recuperación son reales. Según Santander Estudios, las ventas de viviendas nuevas crecieron 25% en 2025, y el Gran Santiago sumó un 7% adicional en el primer semestre de 2026.

La Cámara Chilena de la Construcción proyecta cerca de 63.000 unidades vendidas este año, un nivel no visto desde 2019, y hay entre 150.000 y 200.000 viviendas con permiso aprobado a la espera de demanda.

El Gobierno ha empujado ese escenario desde la demanda. La Ley de Reconstrucción eliminó por 12 meses el IVA a la venta de viviendas nuevas; en agosto se anunció la extensión del subsidio a la tasa y de la garantía Fogaes a viviendas de hasta 6.000 UF, y en el Presupuesto 2027 el DS01 para sectores medios crece 31,8% e incorpora un tramo de hasta 4.000 UF.

La pieza principal es la reforma al mercado de capitales (MK4), ingresada el 9 de septiembre con suma urgencia. El ministro Jorge Quiroz la presentó para resolver el problema del crédito para la vivienda, tras unos retiros previsionales que restaron cerca de US$50.000 millones al mercado de capitales.

Propone un incentivo al ahorro para el pie, un Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) que compraría hipotecarios y medidas para abaratar el financiamiento.

Todas estas herramientas operan sobre la demanda solvente. Para el 40% más vulnerable, un dividendo más bajo no cambia nada, porque no hay dividendo: para eso existe el DS49. E incluso en su segmento, el exsubsecretario Alejandro Micco advirtió que, sin oferta suficiente, el crédito barato puede presionar los precios al alza.

Así, las inmobiliarias que venden a sectores medios verán mejores trimestres, mientras las constructoras que dependen del subsidio, en su mayoría pymes regionales, enfrentarán 2027 con menos cupos, subsidios insuficientes y un cambio en la forma de pago que puede dejarlas sin caja.

Un subsidio que no alcanza para construir

El primer problema del DS49 es aritmético. El proyecto asigna un costo promedio de 1.161 UF por vivienda, cuando hoy construir en nuevos terrenos cuesta entre 2.000 y 2.200 UF, y más en zonas extremas.

Con esa brecha, los 25.000 subsidios comprometidos alcanzarían para unas 14.000 o 15.000 familias. El programa crece apenas 2,7% nominal, mientras la Oficina de Presupuestos del Senado estima que el presupuesto del MINVU cae 2,6% real.

El segundo viene de este año. La Ley de Presupuestos 2026 contemplaba 40.000 subsidios DS49, pero la Resolución Exenta N°43 los redujo a 20.000. Luego, la Resolución Exenta N°685, del 5 de mayo, dispuso 6.364.440 UF para el llamado nacional de construcción en nuevos terrenos, frente a 15,8 millones del primer llamado de 2025: una caída cercana al 60%.

A 2.000 UF por vivienda, eso financia unas 3.200 viviendas en todo el país y menos de 400 en la Región Metropolitana. Además, su Resuelvo 5.2 rebaja en 200 UF el subsidio a núcleos unifamiliares a cambio de un dormitorio menos.

Pero suprimir 7 a 9 m² solo ahorra esos metros; terreno, urbanización, baño, cocina e instalaciones cuestan casi lo mismo. El Estado recorta al costo promedio; la obra ahorra solo el costo marginal.

El tercero es el suelo. En julio, la Resolución Exenta N°2637 reconoció que en comunas metropolitanas el Subsidio Diferenciado a la Localización no alcanzaba para comprar terrenos y lo elevó hasta 300 UF, más 50 UF por cercanía a servicios, solo para el terreno y con tasación comercial obligatoria.

En Puerto Montt, el metro cuadrado para vivienda social pasó de 1,5 UF en 2019 a cerca de 3 UF. Y el fin del Crédito Especial para Empresas Constructoras encarecería cada vivienda en unas 200 UF, según la Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales.

El D.S. N°68 de 2026, que modificó la Ordenanza General y fue tomado de razón el 1 de octubre, va en la dirección correcta: rebaja el coeficiente de densidad de 4 a 2,8 habitantes por vivienda.

Pero el beneficio mayor, 1,4, queda condicionado a localizaciones ligadas al transporte público, donde el suelo es más caro y escasean los terrenos que el DS49 puede pagar.

Con un subsidio presupuestado a la mitad de su costo, menos cupos y suelo más caro, muchos proyectos ya calificados no cierran su financiamiento.

La glosa 3 letra b): el golpe de gracia

Lo más grave está en una línea. La glosa 3 letra b) del Subtítulo 33 dispone que el DS49 se pague solo contra vivienda terminada, recepcionada e inscrita, eliminando anticipos y estados de pago por avance de obra. Esta norma no reduce cuántas viviendas se financian: define quién podrá construirlas.

DIPRES la defiende como el cierre de una transición iniciada en 2017: el avance de obra debiera financiarse con los préstamos del Subtítulo 32 y no con subsidio.

Sus propias cifras no lo sostienen. El Subtítulo 32 cae 7,2% según el Ejecutivo y 20,3% real según la CChC; su glosa 6 cubre el 100% de los proyectos de arrastre, pero solo el 50% de las obras nuevas, reservado a empresas pequeñas, y excluye a las constructoras con un Índice de Desempeño en Postventa igual o superior a 0,2.

Las medianas deberán ir a la banca, que tendría que financiar obras contra un pago estatal que llega tras la inscripción en el Conservador, trámite que en comunas pequeñas toma meses. La MK4 no corrige esto: abarata el crédito de las familias, no el capital de trabajo de una constructora que debe adelantar el 100% de la obra.

Solo construirán las empresas con más espalda financiera, o los proyectos se postergarán. Por eso la preocupación fue transversal en la Subcomisión.

La postergación activa de la Partida 18 abre una oportunidad para corregir antes de que el daño llegue a las faenas: mantener los pagos por avance de obra mientras no exista una alternativa probada para todas las constructoras; presupuestar el programa a su costo real, cerca de 2.000 UF; revisar el Resuelvo 5.2, y crear garantías para pymes, como propone el protocolo planteado en la propia Subcomisión.

El contraste es elocuente. Por estos días, la CChC reúne en Edifica 2026 a más de 700 expositores para hablar de innovación y productividad. Mientras la industria muestra cómo construir mejor y más rápido, el Presupuesto 2027 pone en duda que las empresas del segmento social puedan siquiera iniciar sus obras.

El Gobierno acierta al reactivar el crédito. Pero una recuperación que dinamiza las salas de venta mientras paraliza la vivienda social no es una recuperación de la construcción, sino del inventario.

Si el Ejecutivo quiere ser juzgado por sus metas, como señaló el ministro Poduje, la glosa 3 letra b) debiera ser lo primero en revisarse.

Esteban Serey, abogado U. de Chile