Dos torres residenciales de gran escala proyectadas detrás de viviendas tradicionales del sector de Avenida Presidente Juan Antonio Ríos y calle Colo Colo están generando inquietud entre vecinos de Villarrica, quienes cuestionan las dimensiones de la obra y aseguran que la información disponible durante los últimos años presenta diferencias que aún no han sido suficientemente aclaradas por la autoridad municipal.
El desarrollo inmobiliario es de iSiete y tiene antecedentes administrativos que se remontan a 2019.
Desde entonces, el proyecto ha experimentado cambios en su configuración y permanece una pregunta central para los residentes: ¿qué proyecto fue finalmente autorizado y coincide exactamente con las obras que hoy se están ejecutando?
La interrogante no es menor. Los primeros antecedentes públicos encontrados corresponden a un anteproyecto aprobado en 2019 para el predio ubicado en Avenida Presidente Juan Antonio Ríos N.º 1238.
En aquella etapa se contemplaban tres edificios de ocho pisos y 254 departamentos. La misma configuración aparece en la consulta de pertinencia ingresada por Inmobiliaria iSiete Araucanía VIII SpA ante el Servicio de Evaluación Ambiental.
Pero en 2020 la descripción cambia.La Cuenta Pública de la Municipalidad de Villarrica correspondiente a ese año registra el Permiso de Edificación N.º 110, de fecha 24 de agosto de 2020, para un “edificio habitacional” de 276 departamentos en Avenida Presidente Juan Antonio Ríos.
Y posteriormente aparecen antecedentes que hablan nuevamente de dos edificios. Una ficha sectorial publicada por ONDAC identifica una obra nueva de dos edificios de 13 pisos, 276 departamentos, un local comercial y 56 estacionamientos, con una superficie total informada de 16.524 m².
Las diferencias entre las distintas etapas del proyecto hacen que el expediente completo de la Dirección de Obras Municipales resulte fundamental para establecer cuál es hoy la configuración legalmente autorizada.
La respuesta de la Municipalidad
Una nueva pieza documental se suma ahora a la investigación. El Oficio N.º 691, de fecha 7 de septiembre de 2026, firmado por el alcalde Pablo Astete Mermoud y dirigido al solicitante de información, responde preguntas específicas sobre el proyecto ubicado en Presidente Ríos 1238.
Entre ellas se consultó cómo se determinó la altura del edificio, quién verificó que el terreno fuera apto para una edificación de esta magnitud, si existía un estudio de suelo y cómo se gestionaría la concentración de agua, además de la distancia respecto de los sitios vecinos y la eventual caducidad del permiso.
La respuesta municipal señala que se entrega el expediente técnico-administrativo correspondiente al Permiso de Edificación N.º 110, de fecha 24 de agosto de 2020, y sostiene que la responsabilidad técnica sobre antecedentes, cálculos, estudios y proyectos corresponde a los arquitectos, revisores independientes, ingenieros y demás profesionales legalmente habilitados que intervienen en el proyecto.
El oficio agrega que, respecto de la vigencia del permiso, las obras se habrían iniciado dentro del período de vigencia aplicable, considerando las disposiciones excepcionales y prórrogas establecidas con motivo de la emergencia sanitaria y otras formalizadas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Es decir, la Municipalidad no sostiene que el permiso haya caducado, sino exactamente lo contrario.
El permiso y la pandemia: una discusión que requiere revisar las fechas
La discusión sobre la vigencia del permiso no puede resolverse simplemente contando tres años desde agosto de 2020.
La regla general del artículo 1.4.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones establece que el permiso caduca automáticamente a los tres años si las obras no se han iniciado, entendiéndose iniciadas una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos.
Sin embargo, durante la pandemia existieron medidas excepcionales vinculadas a los plazos urbanísticos. El propio MINVU ha reconocido posteriormente que hubo una suspensión temporal de plazos entre febrero de 2020 y agosto de 2021, período que fue considerado en decisiones administrativas posteriores.
Además, en el caso específico del proyecto de iSiete, la Seremi de Vivienda de La Araucanía otorgó en 2020 prórrogas para el inicio de las obras del Condominio Mirador del Presidente, señalando que el proyecto todavía se encontraba en proceso de obtener el permiso de edificación.
Por eso, la pregunta periodística correcta no es simplemente si “pasaron tres años”, sino: ¿en qué fecha considera la DOM que se inició jurídicamente la obra, qué actuaciones acreditan ese inicio y qué prórrogas o suspensiones fueron aplicadas al Permiso N.º 110?
Esa documentación debería encontrarse en el expediente.
Los vecinos cuestionan los estudios de suelo y el manejo del agua
Los residentes sostienen que uno de los aspectos más preocupantes es la condición del terreno. En lugar de hablar simplemente de “agua concentrada”, los vecinos plantean la posible existencia de napas o afloramientos de agua, debido a que el terreno históricamente ha presentado acumulaciones durante el invierno y, según testimonios recogidos por la comunidad, antiguamente existía en el sector lo que se describía como un “ojo de agua”.
Esta preocupación adquiere otra dimensión debido a los trabajos de movimiento de tierra. Los vecinos afirman que después de generarse desniveles en el terreno de la empresa comenzaron a observar deslizamientos de tierra hacia terrenos colindantes.
Hasta ahora no corresponde afirmar que esos deslizamientos sean necesariamente consecuencia de una infracción constructiva. Pero sí existe una pregunta técnica concreta: ¿qué estudio geotécnico, mecánica de suelos y diseño de contención fueron incorporados al expediente y qué medidas se establecieron para proteger los predios vecinos?
El propio anteproyecto municipal de 2019 contemplaba la necesidad de considerar las condiciones del terreno y, ante determinados desniveles hacia los predios vecinos, incorporar antecedentes de ingeniería destinados a evitar afectaciones sobre las construcciones colindantes.
El expediente que los vecinos recibieron
Aquí aparece otra diferencia que merece ser investigada. El Oficio N.º 691 sostiene que se entrega el expediente técnico-administrativo completo del permiso.
Sin embargo, los vecinos señalan que en la práctica el documento que la DOM les había proporcionado correspondía fundamentalmente al desarchivo de antecedentes de 2020, sin que en la documentación recibida por ellos apareciera claramente identificado el estudio de mecánica de suelos que están solicitando.
Esta diferencia debería ser aclarada por la Municipalidad: ¿el estudio está efectivamente incorporado al expediente?, ¿en qué folio?, ¿quién lo elaboró?, ¿qué fecha tiene?, ¿qué conclusiones contiene y qué medidas establece respecto de las napas, drenajes, excavaciones y estabilidad de los deslindes?
El oficio municipal tampoco entrega por sí mismo una respuesta técnica a esas preguntas. Remite al expediente y recuerda que las responsabilidades técnicas recaen sobre los profesionales que intervienen en la obra.
Sombras y una pregunta por las responsabilidades
Otro de los puntos que inquieta a la comunidad es el impacto de las torres sobre el asoleamiento de las viviendas existentes.
Los antecedentes del anteproyecto de 2019 incluyen referencias a la proyección de sombras y establecen responsabilidades asociadas al proyectista y a los profesionales que intervienen en el proyecto.
La documentación revisada plantea así otra interrogante: ¿qué estudio de sombras corresponde al proyecto que finalmente se está construyendo y quién verificó que sus resultados fueran compatibles con las normas urbanísticas aplicables?
El planteamiento de los vecinos es que no basta con que el diseñador declare o calcule las sombras: quieren saber qué controles efectuó efectivamente la autoridad municipal sobre el expediente.
¿Cuántos pisos tendrá finalmente?
Esta es probablemente una de las cuestiones que más claramente exige documentación. El anteproyecto de 2019 hablaba de tres edificios de ocho pisos y 254 departamentos. El permiso de 2020 registrado por la Municipalidad habla de 276 departamentos. Una fuente especializada de construcción publicada en 2024 describe dos edificios de 13 pisos y 276 departamentos.
Los vecinos, en cambio, sostienen que el proyecto fue presentado como dos torres de alrededor de 11 pisos y que actualmente se estaría hablando de 12 pisos.
La diferencia no puede resolverse con publicidad inmobiliaria ni con testimonios. La respuesta debe estar en el permiso de edificación, sus modificaciones, planos aprobados, elevaciones y expediente de recepción.
El terreno ferroviario que permanece detrás del proyecto
La preocupación de la comunidad también se extiende al terreno ubicado detrás del desarrollo, asociado históricamente al trazado ferroviario de Villarrica.
El sector conserva incluso referencias urbanas relacionadas con aquel pasado. En documentación municipal de 2017 aparece formalmente el Pasaje La Línea, entre Colo Colo y Galvarino.
Pero existe un antecedente todavía más relevante. Durante el proceso de enmiendas al Plan Regulador de Villarrica, la documentación municipal identifica expresamente la Zona ZR-3 como “Zona de Protección de los Trazados Ferroviarios”, con una superficie de 9,26 hectáreas.
Esto no permite afirmar, por sí solo, que el terreno situado detrás del proyecto corresponda íntegramente a esa zona ni que esté actualmente protegido como monumento histórico. Esa comprobación requiere revisar el plano regulador y la titularidad específica del predio.
Pero sí justifica otra pregunta: ¿qué clasificación normativa tiene exactamente el terreno ferroviario colindante y qué restricciones de edificación existen en ese sector?
Según los vecinos, durante la exposición de las enmiendas al Plan Regulador la asesora urbana municipal habría mencionado este lugar entre determinados terrenos vinculados a Ferrocarriles del Estado sobre los cuales todavía no existía pronunciamiento. Esa afirmación debería contrastarse con el acta, grabación o presentación oficial de aquella instancia.
La ciudad debate cuánto y dónde densificar
La controversia ocurre además en medio de una discusión más amplia sobre el modelo urbano que Villarrica está adoptando.
La propia propuesta municipal de enmienda al Plan Regulador reconoce problemas de sobrecarga vial y de servicios urbanos, concentración de edificaciones, presión inmobiliaria y déficit de terrenos disponibles.
El documento señala que la comuna busca favorecer una densificación controlada dentro del casco urbano, pero simultáneamente plantea proteger paisaje, medio ambiente, hitos, vistas y la vocación turística de Villarrica.
El Concejo Municipal aprobó el proceso de enmiendas el 30 de enero de 2026. La Municipalidad explicó que las modificaciones buscaban actualizar parámetros relativos, entre otros aspectos, a ocupación de suelo, alturas y antejardines.
La memoria de la enmienda es especialmente explícita respecto de la necesidad de compatibilizar el crecimiento urbano con el paisaje y la vocación turística de la comuna, incluyendo la protección de vistas e hitos.
Para los vecinos, esta discusión tiene además una dimensión identitaria: el crecimiento en altura puede modificar de manera permanente las vistas tradicionales hacia el volcán Villarrica, uno de los principales hitos paisajísticos de la zona.
La comparación que algunos residentes realizan con Pucón y Lican Ray deberá ser abordada con evidencia específica sobre sus respectivas normativas, pero la preocupación por el paisaje no es ajena al propio discurso de planificación de Villarrica.
Más edificios, más presión sobre las redes
Los vecinos también sitúan el caso dentro de una serie de experiencias recientes con edificios de mayor escala en la ciudad.
Entre los ejemplos que mencionan se encuentra un edificio construido junto al cementerio municipal, donde una residente habría experimentado problemas relacionados con el escurrimiento de aguas hacia su propiedad.
También señalan un edificio construido por la propia iSiete en las inmediaciones de Easy y otros desarrollos donde, según testimonios vecinales, se habrían producido problemas de saturación de alcantarillado durante episodios de lluvia.
Otro caso citado por la comunidad corresponde al proyecto Parque al Volcán, desarrollado por Nueva Vida en un terreno de fuerte pendiente.
Estos casos deben ser tratados como antecedentes denunciados por vecinos, y requieren documentación de la sanitaria, informes municipales, denuncias o inspecciones para determinar si hubo efectivamente problemas atribuibles a cada proyecto.
Lo que sí está documentado de manera independiente es que el propio diagnóstico municipal del Plan Regulador reconoce problemas de infraestructura y servicios urbanos asociados al crecimiento de la ciudad, además de saturación vial.
El problema de los estacionamientos
Otro capítulo de la controversia se relaciona con los estacionamientos. La ficha pública de ONDAC que describe el proyecto de dos edificios de 13 pisos y 276 departamentos registra apenas 56 estacionamientos. Eso equivale, matemáticamente, a cerca de 0,20 estacionamientos por departamento.
Los vecinos sostienen además que existió un compromiso para habilitar estacionamientos adicionales en un terreno próximo al proyecto y que, posteriormente, ese terreno habría sido destinado a una frutería local conocida como Carahue. Este punto requiere especialmente documentación: el compromiso, su fecha, quién lo suscribió, el terreno comprometido y si posteriormente fue modificado.
Según la versión vecinal, durante la administración anterior existió la idea de habilitar allí estacionamientos complementarios y, posteriormente, el terreno habría sido cedido para el funcionamiento de la frutería.
También sostienen que para concretar esos estacionamientos habría sido necesario un nuevo Análisis Vial Básico (AVB).
El concepto de AVB efectivamente corresponde a un instrumento utilizado por la autoridad de Transportes para analizar impactos y establecer medidas de mitigación en determinados proyectos. La pregunta que debería quedar documentalmente contestada es sencilla: ¿existe actualmente un AVB aprobado para los estacionamientos asociados a este proyecto y, de existir, qué medidas de mitigación contempla para Avenida Presidente Ríos?
Un proyecto acogido al DS19
El desarrollo tiene además una característica que aumenta el interés público de la investigación. En 2019 el proyecto Condominio Mirador del Presidente, de Villarrica, fue seleccionado dentro del programa DS19 de Integración Social y Territorial, con 254 viviendas y como entidad Inmobiliaria iSiete Araucanía VIII SpA.
En este tipo de proyectos, por tanto, existe una dimensión de política habitacional además de la operación inmobiliaria privada.
Eso no significa, por sí mismo, que la empresa reciba un “beneficio indebido” ni que el proyecto sea irregular. Pero abre una discusión legítima respecto de qué condiciones urbanísticas, de infraestructura y de habitabilidad acompañan a los proyectos que reciben esta calificación y cómo se compatibilizan con la ciudad existente.
Seguiremos informando.
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