Por Matías Valenzuela M.
Un examen técnico–jurídico de las políticas y gestión del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) desde el 11 de marzo de 2026, bajo la conducción de Iván Poduje, muestra un conjunto de irregularidades y riesgos, incluyendo vicios de derecho administrativo, con una elevada probabilidad de traducirse en nulidades judiciales, responsabilidad fiscal y, además, en la repetición de errores históricos de la política habitacional chilena.
El presente análisis cubre dos ámbitos: el caso El Olivar (Viña del Mar), donde se observan cuestionamientos a las demoliciones de viviendas sociales en construcción, y las reformas habitacionales que se han anunciado (Operación Sitio 3.0 y Tramo 4.000 del DS1).
CASO EL OLIVAR: CINCO VICIOS CONCURRENTES
Es posible identificar cinco errores procedimentales que configuran un patrón con una alta probabilidad de éxito judicial para quienes impugnen las resoluciones del Serviu:
–Vicio de motivación: La Resolución Exenta N°3.384 (9 de abril de 2026) invoca informes técnicos FTO que, según una investigación periodística de radio Bío Bío, no contendrían la expresión “graves fallas constructivas” que se les ha atribuido. Los informes del Centro de Investigación, Desarrollo e Innovación de Estructuras y Materiales (Idiem) de la Universidad de Chile y de la División Técnica de Estudio y Fomento Habitacional (Ditec) de la Secretaría de Estado, son posteriores al acto que se dice fundamentado en aquellos, lo que viola los artículos 11 y 41 de la Ley 19.880.
–Vicio de congruencia: Los informes Idiem y Ditec fueron elaborados para cuatripareos con paneles prefabricados. Sin embargo, el primer “desarme” ejecutado el 22 de mayo afectó viviendas pareadas simples de distinta tipología, no analizadas en los informes invocados.
–Fraude a la ley: El Serviu utiliza la figura del “desarme” –una categoría inexistente en la Ley General de Urbanismo y Construcciones– para eludir el procedimiento de demolición del artículo 148, que exige permiso municipal, orden alcaldicia y plazo de 10 días para reclamación judicial. Se trata de usar un mecanismo aparentemente lícito para obtener un resultado que la ley sujeta a garantías más exigentes.
–Sanción anticipada: La suspensión del Registro Nacional de Constructores fue dictada el 21 de abril, antes de cualquier procedimiento contradictorio con resolución firme. Dado que la inscripción registral es habilitante para operar en vivienda social, la medida opera de facto como sanción definitiva.
–Confusión de roles institucionales: En El Olivar, Serviu Valparaíso asume simultáneamente los roles de propietario del suelo, mandante, aprobador del cálculo estructural, fiscalizador, pagador, receptor, denunciante y, ahora, Entidad Patrocinante sustituta. Esta concentración elimina los contrafuegos que permitirían establecer responsabilidades diferenciadas entre diseño, fiscalización y ejecución.
El salto desde la “alternativa más robusta” a la “demolición obligatoria” no tiene respaldo pericial y constituye una decisión política no cubierta por los informes.
Lo que dicen los informes técnicos reales: ni el informe Idiem estructural ni el informe Ditec recomiendan la demolición como única alternativa. El Idiem concluye que “es posible reforzar el sistema estructural mediante nuevos sistemas de resistencia lateral”. El Ditec argumenta que la reconstrucción sería la opción “más robusta”, pero no la única viable en términos técnicos. El salto desde la “alternativa más robusta” a la “demolición obligatoria” no tiene respaldo pericial y constituye una decisión política no cubierta por los informes.
Los riesgos judiciales derivados de las actuaciones descritas son los siguientes:
–Nulidad de actos administrativos por vicio de motivación, desviación de poder y falta de congruencia (artículos 11, 41 y 53 de la Ley 19.880; artículo 7 de la Constitución Política).
–Nueve recursos de protección admitidos a trámite por Corte de Apelaciones de Valparaíso (24 de abril de 2026), con potencial de orden de no innovar que paralice las demoliciones.
–Responsabilidad patrimonial del Fisco por daño emergente y lucro cesante hacia la Constructora San Sebastián y la Entidad Patrocinante Social Arquitectura.
–Posibles calificaciones penales bajo la hipótesis de que el anuncio de demolición fue un artefacto político: fraude al Fisco (artículo 239 del Código Penal), falsedad ideológica de instrumento público (artículo 193 N°4 del Código Penal) y desviación de poder.
–Querella por prevaricación administrativa: La Gobernación Regional de Valparaíso ya ofició a Contraloría solicitando pronunciamiento de legalidad y denunciando presiones internas en Seremi y Serviu (27 de abril de 2026).
OPERACIÓN SITIO 3.0: REPETIR ERRORES HISTÓRICOS
La propuesta de entregar 100.000 sitios urbanizados en cuatro años reedita el esquema de sites and services promovido por el Banco Mundial entre 1972 y 1998, con un antecedente nacional en la “Operación Sitio” de Eduardo Frei Montalva. La literatura especializada (ONU–Hábitat, Banco Mundial, revisiones académicas) ha identificado cinco fallas recurrentes en este modelo:
–Localización periférica con segregación residencial.
–Urbanización incompleta que no garantiza acceso a servicios básicos.
–Autoconstrucción sin diseño explícito de responsabilidad técnica ni seguros.
–Reducción encubierta de estándares constructivos.
–Filtración hacia hogares de mayores ingresos cuando el suelo asignado es valioso.
Problema central: Contabilizar “sitios urbanizados” como “soluciones habitacionales” sería equivalente a registrar un avance estadístico sin entregar viviendas adecuadas. Los criterios internacionales (ONU–Hábitat) exigen la seguridad de la tenencia, servicios, habitabilidad, localización y adecuación cultural. Un sitio sin ciudad no satisface ese estándar.
Problema central: Contabilizar “sitios urbanizados” como “soluciones habitacionales” sería equivalente a registrar un avance estadístico sin entregar viviendas adecuadas.
El silencio administrativo positivo propuesto para los permisos de edificación –como un mecanismo de aceleración– es técnicamente regresivo si se aplica a materias de seguridad estructural, resistencia al fuego o factibilidad sanitaria, transformando la inacción estatal en autorización tácita.
El 23 de mayo de 2026, el ministro Iván Poduje anunció la creación del Tramo 4.000: eleva el techo de precio de viviendas elegibles al subsidio DS1 desde 2.200 UF a 4.000 UF, con un aporte estatal de 400 UF para 2.500 cupos. El diseño enfrenta un riesgo bien documentado en economía urbana internacional:
–Capitalización del subsidio en el precio: cuando la oferta habitacional es inelástica, los subsidios a la demanda tienden a trasladarse al precio de las viviendas, beneficiando a los vendedores y no a compradores. Este efecto está documentado empíricamente en Alemania (Baviera, 2018), Croacia, Estados Unidos y Reino Unido.
–El techo como piso de mercado: las 4.000 UF no operarán como un techo del subsidio sino como una referencia de precio para el segmento medio–bajo en regiones donde se venden viviendas a 1.500–2.500 UF. El mecanismo es racional: las inmobiliarias tienen incentivo para reposicionar sus productos hacia el nuevo techo, capturando la renta adicional que genera el subsidio.
–Tres vías de captura identificadas: Por inmobiliarias (rediseño de productos al límite del techo), por propietarios de suelo (ajuste del valor del terreno) y por intermediarios financieros (ajuste de tasas dentro del rango subsidiado).
No descartamos el instrumento, pero sin medidas paralelas que aumenten la elasticidad de la oferta –banco de suelo, aceleración real de permisología, captura de plusvalías– el Tramo 4.000 corre el riesgo de convertirse en un subsidio al precio de la vivienda, no a la vivienda misma.
La política habitacional chilena tiene antecedentes documentados de los costos de construir rápido y mal. El caso Copeva (Corte Suprema, 2012) fijó el precedente de responsabilidad patrimonial del Serviu por defectos constructivos en vivienda social. La investigación de Rodríguez y Sugranyes (2005) acuñó el concepto de “los con techo” para describir familias con vivienda formal pero en condiciones de segregación y hacinamiento.
La emergencia habitacional no autoriza una emergencia de estándares. Cuando la presión social es mayor, el control técnico debe ser más riguroso, porque los errores se multiplican a gran escala.
Por Matías Valenzuela M.
Abogado y doctorando en Derechos Humanos de la Universitat de València, España.
Fuente fotografía
Las expresiones emitidas en esta columna son de exclusiva responsabilidad de su autor(a) y no representan necesariamente las opiniones de El Ciudadano.
Sigue leyendo:
Obtén tu Pasaporte y apoya a El Ciudadano
Elimina la publicidad, accede a contenido exclusivo y sé parte de la comunidad.
Cancela en cualquier momento · Sin permanencia
