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Timos en el sector de la construcción

Es indudable que para sacarle mayor rentabilidad económica a los terrenos localizados dentro de los límites urbanos de las ciudades, en la medida de que los Planes Reguladores Comunales (PRC) lo permitan, los actores inmobiliarios tenderán a construir torres con las alturas máximas permitidas en esos instrumentos normativos locales.

En ocasiones los alcaldes toman iniciativas conducentes a regular la excesiva densificación poniendo límites a esas alturas y el artículo 117º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) les entrega atribuciones para congelar, hasta por el período de un año, con autorizaciones trimestrales parciales que se deben publicar en el Diario Oficial, los ingresos en las Direcciones de Obras de solicitudes  de permisos de edificación siempre y cuando las municipalidades hayan iniciado los estudios pertinentes para modificar las reglas del juego contenidas en los PRC y la Secretaria Regional Ministerial (Seremi) de Vivienda y Urbanismo esté de acuerdo con ello.

Cuando los alcaldes se han visto forzados a restringir las alturas de las edificaciones en ciertos sectores de sus comunas, pero no se quieren enemistar con el influyente sector de la construcción, lisa y llanamente no aplican dicho artículo 117º y con la ayuda de los funcionarios municipales se encargan de transmitir a los actores que se desenvuelven en este mercado cual será el nuevo escenario normativo y con esta información privilegiada las empresas del rubro inician las presentaciones de permisos de anteproyectos, aunque no sean propietarias de los predios en donde se emplazarán sus torres.

La tramitación de los permisos se inicia con la emisión, por parte de cada municipalidad, de un Certificado de Informaciones Previas (CIP)  en donde se describen las normas de edificación del sector en donde se localizada el predio, señalándose entre otras cosas si está afecto a expropiación. Este CIP, que es un documento oficial, pierde automáticamente su vigencia en la fecha misma en que se ha producido un cambio en el PRC. 

El artículo 1.1.3. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) dice que “Las solicitudes de aprobaciones o permisos presentadas ante las Direcciones de Obras Municipales serán evaluadas y resueltas conforme a las normas vigentes en la fecha de su ingreso. Tratándose de normas técnicas de instalaciones o de urbanización, deberán ser evaluadas y resueltas por los organismos competentes de conformidad a las normas vigentes en la fecha de ingreso de la solicitud del permiso respectivo ante la Dirección de Obras Municipales”, lo cual es de suma obviedad.

Aprovechándose indebidamente, es decir aplicándose la “picardía del chileno”, del recién reseñado artículo de la OGUC se acostumbra que el congelamiento aludido en el artículo 117º de la LGUC no afecta ni a las simples solicitudes de anteproyectos ni a las solicitudes de permisos de edificación y por ello cuando hay cambios que restringen las normas se producen verdaderas avalanchas de peticiones para tramitar autorizaciones. Recordemos que toda solicitud no asegura a nadie un acto terminal porque si no está bien presentada debe ser observada por la autoridad competente y si no se resuelve en un plazo fijo determinado tiene que ser obligatoriamente rechazada.     

Este ardid se ha presentado en algunas ocasiones y nos recordamos del caso aquel en que se construyeron 77 edificios con alturas muy superiores a las fijadas en una modificación que tuvo el PRC de Las Condes hace 10 años atrás : en diciembre del 2003 se contempló una altura máxima de 15 pisos. En esa ocasión incluso no se respetaron ni los plazos fijos perentorios de la OGUC que median entre las fechas de las solicitudes de permisos y la obtención de los mismos. Esta pillería, confirmada por la Contraloría General de la República (CGR), le significó millonarias ganancias irregulares a los influyentes poseedores de esos actos caducados, pero como estamos en Chile nadie se dio por aludido y las torres, producto del engaño, ya son hechos consumados.

Nos recordamos que este episodio oportunamente llegó a la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados para que sus honorables miembros efectuaran una Comisión Investigadora, citando al Contralor General y al Ministro sectorial para que les explicarán lo acontecido, pero a esos parlamentarios les dio lata acometer la labor de fiscalización respectiva y todo quedó en nada. No sabemos si más de algunos de ellos tienen intereses inmobiliarios, pero el hecho concreto es que olímpicamente se negaron a “hacer la pega”.

En rigor y si fuéramos serios para abordar esta materia, solamente los actos administrativos de los permisos de edificación cursados legalmente por cada Dirección de Obras, con anterioridad a la vigencia del congelamiento, por lo tanto, adscritos a las normas urbanísticas más permisivas que se derogarán más adelante con la modificación del PRC en estudio, deberían estar exentos del “castigo”, ello por la simple razón de que, si están bien otorgados, se incorporan al patrimonio de su titular. 

Cuando Carolina Tohá asumió como alcaldesa de Santiago, anunció con bombos y platillos que iba a congelar el sector hacia el sur de la Avenida Matta e inmediatamente se produjo un ingreso masivo de solicitudes de permisos, con lo cual su buen deseo proteccionista se ha visto transgredido por la obsesiva tendencia a sacar ventajas que tienen las inmobiliarias. La Dirección de Obras se ha visto obligada a recibir las innúmeras solicitudes porque la institucionalidad tiene por norte exclusivamente facilitar la consecución de negocios enmarcados en la ley en la “medida de lo posible”, ya que el crecimiento económico está por sobre toda otra consideración, por muy loable que sea.

Por último, interpelamos al ministro de Vivienda y Urbanismo en los siguientes términos : ¿ Ahora que tenemos una flamante Política Nacional de Desarrollo Urbano contenida en un documento de 48 páginas que se encuentra radicado para su toma de razón en la CGR, será posible que la División de Desarrollo Urbano de su ministerio emita una Circular interpretativa sobre este asunto para no seguir con la trampa que hemos resumido en esta columna?

 Patricio Herman

Fundación Defendamos la Ciudad 

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