Wachstum des Immobilienmarktes und weniger Planung: Architektenkammer kritisiert Podujes Vorschläge

Originalbeitrag: Más negocio inmobiliario y menos planificación: Colegio de Arquitectos hace bolsa propuesta de Poduje

Die Architektenkammer von Chile hat die vorgeschlagene Änderung der Allgemeinen Urbanismus- und Bauvorschriften (OGUC), die vom Wohnungsminister Iván Poduje vorangetrieben wird, scharf kritisiert. Sie warnt, dass diese Änderungen Maßnahmen beinhalten, die die Bautätigkeit erhöhen, jedoch die Planung verringern.

Das Maßnahmenpaket befindet sich bis zum 22. April in der öffentlichen Konsultation, und laut der Regierung von José Kast soll es sowohl darauf abzielen, «regulatorische Einschränkungen zu verringern oder zu beseitigen, die die Kosten für Wohnraum erhöhen», als auch um «den Wiederaufbau» nach Naturkatastrophen zu erleichtern.

Nach einer genauen Evaluation der einzelnen Punkte und Anpassungen an die Artikel der Verordnung veröffentlichte die Berufsorganisation einen Bericht, in dem sie ihre Besorgnis darüber äußert, dass die Änderungen nicht nur «rein administrative oder technische Anpassungen» darstellen, sondern «Änderungen, die die Beziehung zwischen öffentlicher Regulierung, Bodenmarkt, Planungsfähigkeit der Gemeinden, Sicherheitsbedingungen und urbaner Lebensfähigkeit erheblich verändern könnten».

Zusätzlich wurden mehrere Beobachtungen zu Punkten gemacht, die ihrer Meinung nach «substantielle Auswirkungen auf das Stadtentwicklungsmodell haben».

Rentabilität des Bodens

Die Architektenkammer bezog sich zunächst auf die Änderung der Messweise von der «äußeren Seite» zur «inneren Seite» der Grenzmauer zur Berechnung der bebauten Fläche, wodurch «die nutzbare Fläche innerhalb der gleichen Hülle erhöht und somit die tatsächliche Bauhöhe der Projekte ohne formelle Änderung anderer Parameter gesteigert wird».

Sie stellte fest, dass diese Maßnahme «zu einer inkrementellen Liberalisierung der Kapazität beiträgt, insbesondere wenn sie mit Dichte, Höhe und harmonischen Anlagen kumuliert wird».

Bezüglich des Vorschlags, den Dichtekoeffizienten von 4 auf 2 Bewohner pro Wohnung zu senken und in bestimmten Projekten für günstigen Wohnraum auf einen Bewohner, wies sie darauf hin, dass dies zu einer drastischen Erhöhung der möglichen Wohnungen pro Hektar führen würde, «ohne formal die im kommunalen Regulierungsplan (PRC) festgelegte Dichte zu ändern».

In Bezug auf die Erhöhung der Bauweise für harmonische Anlagen, sowohl hinsichtlich der Abmessungen als auch des Verwendungszwecks, mit einem Bonus von bis zu 75% für günstige Wohnungen, die sich in der Nähe von Schnellstraßen oder öffentlichem Verkehr befinden, äußerte sie, dass dies einen «außergewöhnlichen Anreiz zur Bautätigkeit » darstellt, was ihrer Meinung nach einer der «klarsten Kernpunkte für die Steigerung der Rentabilität durch regulatorische Deregulierung» ist.

Schwächung der.regulatorischen Pläne

Der Bericht verweist auf den Vorschlag, die Gültigkeit von Genehmigungen von 3 auf 6 Jahre zu erweitern und
dieses Zeitfenster während der Bearbeitung von Genehmigungen anderer Stellen auszusetzen. Aus der Berufsorganisation wurde darauf hingewiesen, dass dies «einer Einfrierung der urbanistischen Rechte über längere Zeit entspricht, in einem Kontext, in dem die territorialen Instrumente möglicherweise überarbeitet oder aktualisiert werden».

„Wenn ein Projekt gut formuliert ist, sollte es nicht mehr als 3 Jahre für den Beginn oder die Wiederaufnahme seiner
Durchführung benötigen“, merkten sie an.

Hinsichtlich der Aufhebung der Befugnis des PRC, die Höhe und die Baumöglichkeiten harmonischer Gruppen um bis zu 50% zu senken, warnten sie, dass dies die «schwerwiegende Veränderung» bedeutet, da es «einen expliziten kommunalen Schutz gegen normative Anreize» entfernt.

Sie erinnerten daran, dass der Bürgermeister von La Cisterna, Joel Olmos, genau diese Maßnahme kritisierte, weil sie die lokale Souveränität über den Typ der Kommune, die errichtet werden soll, beeinträchtigt und gleichzeitig «bereits finanzierte und laufende regulatorische Aktualisierungsprozesse gefährdet».

„Heute befinden wir uns inmitten eines Aktualisierungsprozesses unseres kommunalen Regulierungsplans, der Kosten von 455 Millionen Pesos verursacht. (…) Die angekündigte Deregulierung des urbanen Bodens stellt eine Bedrohung für diesen demokratischen Prozess dar“, warnte er in Erklärungen, die von El Mostradoor gesammelt wurden.

Die Architektenkammer bewertete auch als einen der «schwerwiegendsten Punkte des Pakets» von Poduje, dass umfassend hervorgehoben wird, dass «Wohnungen Sicherheits-, Stabilitäts- und Lebensfähigkeitsstandards entsprechen müssen», ohne die städtischen Anforderungen zu berücksichtigen.

Sie warnten, dass dies die Möglichkeit eröffnet, Projekte zu errichten oder zu konsolidieren, die nicht wesentliche städtebauliche Normen wie Flächennutzung, Höhen, Dichte oder Verkehrsbedingungen erfüllen, was einen starken Präzedenzfall für vollständige Ausnahmen von diesen Regeln schafft. Dies schwächt die Rolle der Direktion für städtische Bauarbeiten (DOM) als Präventionskontrollbehörde und ermöglicht zwar eine schnelle Wiederherstellung, könnte aber dazu führen, dass sie nicht mit der zukünftigen Stadtplanung übereinstimmt. Hinzu kommt das Risiko, Notfalllösungen als dauerhafte Lösungen zu konsolidieren.

Übermäßige Verdichtung

Die Architektenkammer warnte, dass die Senke des Dichtekoeffizienten die lokale Debatte umgeht, die Netzwerke, Einrichtungen und öffentlichen Raum überlastet und Lösungen mit sehr geringen Flächen fördert, um Einheiten zu maximieren.

Dies fördert wiederum die Errichtung von Mikroeinheiten oder solchen, die auf maximale Rentabilität abzielen, was den ursprünglichen Sinn des von dem Regulierungsplan definierten Dichteparameters verzerrt.

In Bezug auf diesen Punkt erwähnte der Bericht auch die Anmerkungen des Bürgermeisters von La Cisterna, der warnte, dass das Problem nicht die Höhe an sich ist, sondern die Verdichtung ohne Planung.

„Wir sind in keiner Weise gegen den Bau in die Höhe, aber wir glauben, dass die Menschen, die hier leben (…) entscheiden sollten, welche Grenzen die Auswirkungen des Immobiliengeschäfts haben“, bemerkte Olmos.

Selektion von Deregulierungen

In dem Dokument argumentierte die Architektenkammer, dass die Kombination der Bedingung eines harmonischen Ensembles, zusammen mit der Lokalisierung und dem Bau von günstigem Wohnraum, einen «außergewöhnlichen Anreiz zur Bautätigkeit» schafft, was ihrer Meinung nach einer der «klarsten Kernpunkte einer Erhöhung der Rentabilität durch regulatorische Deregulierung» darstellt.

Die Berufsorganisation stellte infrage, dass sie «derzeitige gesetzliche Bestimmungen ignoriert “, die sozialen Integration dienen und versuchen, Lösungen anzubieten, die geographisch passend sind, um eine angemessene Nachfrage nach Wohnraum von öffentlichem Interesse zu gewährleisten, mit zielen auf soziale Integration».

Änderungen an der OGUC dürfen die Planung nicht schwächen

Die vorgeschlagenen Änderungen des Ministeriums für Wohnungsbau an der OGUC sollten am 26. Juni endgültig veröffentlicht werden. Vor diesem Hintergrund äußerte der nationale Präsident der Architektenkammer, Rodolfo Jiménez Cavieres, dass es nicht das Problem ist, die Verordnung zu aktualisieren, sondern „warnen darüber, wie sie aktualisiert wird und mit welchen städtischen Auswirkungen“.

Seiner Meinung nach beschleunigt das Pakets von Poduje nicht nur die Prozesse, sondern impliziert „eine signifikante Flexibilisierung der Kontrollen, mit Konsequenzen, die weit über den Wiederaufbau hinausgehen“, die die Regierung argumentiert.

In einer Meinungsäußerung äußerte er seine Sorgen über die Schwächung der kommunalen Rolle, bei einer Rezentralisierung urbaner Entscheidungen, die von Bürgermeistern und kommunalen Verbänden kritisiert wurde.

Für Jiménez ist es notwendig, die OGUC zu modernisieren, aber «es darf nicht gleichbedeutend mit einer Schwächung der Planung und der Übertragung entscheidender Entscheidungen an den Markt ohne Ausgleichsmechanismen sein.“ Er warnte, dass die jetzigen Entscheidungen „nicht nur definieren, wie viele Wohnungen gebaut werden, sondern welche Art von Stadt wir in den kommenden Jahrzehnten aufbauen werden».