Zwei Türme, 276 Wohnungen und zahlreiche Fragen: Bürger von Villarrica hinterfragen Immobilienprojekt von iSiete an der Avenida Presidente Ríos

Originalbeitrag: Dos torres, 276 departamentos y una serie de preguntas: Vecinos de Villarrica cuestionan proyecto inmobiliario de iSiete en Avenida Presidente Ríos

Zwei großangelegte Wohnhochhäuser, die hinter den traditionellen Wohngebieten an der Avenida Presidente Juan Antonio Ríos und der Calle Colo Colo errichtet werden sollen, sorgen für Besorgnis bei den Bewohnern von Villarrica. Sie stellen die Dimensionen des Projekts in Frage und bemängeln, dass die seit Jahren verfügbaren Informationen unzureichend geklärt wurden.

Das Immobilienprojekt stammt von iSiete und hat eine Geschichte, die bis ins Jahr 2019 zurückreicht.

Seitdem hat das Projekt Veränderungen durchgemacht, und eine zentrale Frage bleibt für die Anwohner: Welches Projekt wurde letztendlich genehmigt und entspricht genau dem, was derzeit gebaut wird?

Diese Frage ist nicht unwichtig. Die ersten öffentlichen Unterlagen, die gefunden wurden, beziehen sich auf ein Vorprojekt, das 2019 genehmigt wurde für das Grundstück an der Avenida Presidente Juan Antonio Ríos Nr. 1238.

In dieser Phase sah das Projekt drei Gebäude mit acht Etagen und 254 Wohnungen vor. Dieselbe Konfiguration wird in der Pertinenz-Anfrage erwähnt, die die Immobiliengesellschaft iSiete Araucanía VIII SpA beim Umweltbewertungsdienst eingereicht hat.

Doch 2020 änderte sich die Beschreibung. Die Öffentliche Rechnungslegung der Stadt Villarrica für dieses Jahr dokumentiert die Genehmigung zur Errichtung Nr. 110, datiert vom 24. August 2020, für ein «Wohngebäude» mit 276 Wohnungen an der Avenida Presidente Juan Antonio Ríos.

Später tauchten Informationen auf, die erneut von zwei Gebäuden sprachen. Ein sektorales Register, das von ONDAC veröffentlicht wurde, beschreibt ein neues Bauprojekt mit zwei Gebäuden mit 13 Etagen, 276 Wohnungen, einem Geschäftslokal und 56 Parkplätzen auf einer Gesamtfläche von 16.524 m².

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Phasen des Projekts machen die vollständige Akte der Direktion für städtische Arbeiten grundlegend, um festzustellen, welche rechtlich genehmigte Konfiguration heute vorliegt.

Die Antwort der Stadtverwaltung

Ein neues Dokument kommt nun zur Untersuchung hinzu. Der Schreiben Nr. 691, datiert vom 7. September 2026, unterzeichnet vom Bürgermeister Pablo Astete Mermoud und adressiert an den Informationsantragsteller, beantwortet spezifische Fragen zum Projekt an der Presidente Ríos 1238.

Dabei wurde unter anderem gefragt, wie die Höhe des Gebäudes festgelegt wurde, wer überprüfte, ob das Gelände für eine so große Bebauung geeignet war, ob es eine Bodenuntersuchung gab und wie mit der Wasseransammlung umgegangen wird, sowie wie die Abstände zu benachbarten Grundstücken und die eventuelle Verjährung der Genehmigung gehandhabt werden.

Die Antwort der Stadtverwaltung besagt, dass die technisch-administrativen Unterlagen zur Genehmigung Nr. 110, datiert vom 24. August 2020, bereitgestellt werden und stellt fest, dass die technische Verantwortung für die Unterlagen, Berechnungen, Studien und Projekte bei den Architekten, unabhängigen Gutachtern, Ingenieuren und anderen rechtlich anerkannten Fachleuten liegt, die an dem Projekt beteiligt sind.

In dem Schreiben wird zudem darauf hingewiesen, dass die Arbeiten innerhalb des geltenden Genehmigungszeitraums begonnen worden sein sollen, unter Berücksichtigung der besonderen Vorschriften und Fristverlängerungen, die aufgrund der gesundheitlichen Notlage und anderer Erklärungen des Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung festgelegt wurden.

Das heißt, die Stadtverwaltung behauptet nicht, dass die Genehmigung abgelaufen ist, sondern das Gegenteil ist der Fall.

Die Genehmigung und die Pandemie: eine Diskussion, die eine Überprüfung der Daten erfordert

Die Diskussion über die Gültigkeit der Genehmigung lässt sich nicht einfach dadurch lösen, dass man drei Jahre seit August 2020 zählt.

Die allgemeine Regel des Artikels 1.4.17 der Allgemeinen Stadtentwicklungs- und Bauordnung besagt, dass die Genehmigung automatisch verfällt, wenn die Arbeiten nicht innerhalb von drei Jahren begonnen wurden; als begonnen gelten sie, wenn die Planierungsarbeiten begonnen und die im Plan vorgesehenen Erdarbeiten durchgeführt werden.

Allerdings gab es während der Pandemie außergewöhnliche Maßnahmen bezüglich der Fristen für die Stadtentwicklung. Das MINVU hat später anerkannt, dass es zwischen Februar 2020 und August 2021 eine vorübergehende Aussetzung der Fristen gab, die in späteren administrativen Entscheidungen berücksichtigt wurde.

Darüber hinaus vergab die Seremi für Wohnungswesen der Region La Araucanía 2020 Fristverlängerungen für den Beginn der Arbeiten des Condominio Mirador del Presidente und stellte fest, dass das Projekt noch im Prozess sei, die Genehmigung zu erhalten.

Daher ist die korrekte journalistische Frage nicht einfach, ob «drei Jahre vergangen sind», sondern: Wann betrachtet die DOM, dass die Arbeiten rechtlich begonnen wurden, welche Maßnahmen belegen diesen Beginn und welche Verlängerungen oder Aussetzungen wurden für die Genehmigung Nr. 110 angewendet?

Diese Dokumentation müsste sich in der Akte befinden.

Die Anwohner hinterfragen die Bodenuntersuchungen und die Wasserbewirtschaftung

Die Anwohner betonen, dass eine der besorgniserregendsten Aspekte der Zustand des Geländes ist. Anstatt nur von «konzentriertem Wasser» zu sprechen, äußern die Anwohner die mögliche Existenz von Grundwasser oder Wasserquellen, da das Gelände historisch während des Winters Wasseransammlungen gezeigt hat und, gemäß überlieferten Aussagen der Gemeinschaft, in der Vergangenheit in dem Bereich ein «Wasserauge» existierte.

Diese Besorgnis erhält eine weitere Dimension aufgrund der Erdbewegungen. Die Anwohner berichten, dass nachdem im Gelände der Firma Höhenunterschiede entstanden sind, Erdrutsche in benachbarte Grundstücke beobachtet wurden.

Bisher lässt sich nicht behaupten, dass diese Erdrutsche notwendigerweise die Folge eines baulichen Verstoßes sind. Es stellt sich jedoch eine konkrete technische Frage: Welche geotechnischen Studien, Bodenmechanik und Rückhaltestrukturen wurden in die Akte aufgenommen und welche Maßnahmen wurden ergriffen, um die benachbarten Grundstücke zu schützen?

Das ursprüngliche Vorprojekt der Stadtverwaltung von 2019 umreißte bereits die Notwendigkeit, die Bodenbedingungen zu berücksichtigen, und forderte bei bestimmten Höhenunterschieden zu den Nachbargrundstücken, Ingenieurdaten einzubeziehen, die negative Auswirkungen auf die angrenzenden Gebäude verhindern sollten.

Die Akte, die die Anwohner erhalten haben

Hier taucht ein weiterer Unterschied auf, der einer Untersuchung bedarf. Der Schriftverkehr Nr. 691 behauptet, dass die komplette technisch-administrative Akte zur Genehmigung übergeben wird.

Die Anwohner hingegen geben an, dass in der Praxis die Unterlagen, die die DOM ihnen bereitgestellt hat, hauptsächlich das Ablagearchiv von 2020 umreißen, ohne dass in den erhaltenen Dokumenten klar das geforderte Bodenmechanikstudium identifiziert wurde.

Diese Differenz muss von der Stadtverwaltung geklärt werden: Ist die Studie tatsächlich in die Akte aufgenommen? Auf welcher Seite? Wer hat sie erstellt? Welches Datum hat sie? Welche Schlussfolgerungen enthält sie und welche Maßnahmen wurden bezüglich des Grundwassers, der Entwässerung, der Aushubarbeiten und der Stabilität der Abgrenzungen festgelegt?

Das städtische Schreiben gibt ebenfalls keine technische Antwort auf diese Fragen. Es verweist auf die Akte und erinnert daran, dass die technischen Verantwortlichkeiten bei den Fachleuten liegen, die am Projekt arbeiten.

Schattierungen und eine Frage nach den Verantwortlichkeiten

Ein weiteres Thema, das die Gemeinschaft beunruhigt, ist die Auswirkung der Türme auf die Sonneneinstrahlung der bestehenden Wohnungen.

Die Unterlagen des Vorprojekts von 2019 enthalten Hinweise auf die Schattierungseffekte und legen Verantwortung für den Projektleiter und die am Projekt beteiligten Fachleute fest.

Die überprüften Unterlagen werfen damit eine weitere Frage auf: Welches Schattungsstudium gehört zum aktuell erstellten Projekt, und wer hat überprüft, dass dessen Ergebnisse den anwendbaren städtebaulichen Vorschriften entsprechen?

Die Anwohner fordern, dass es nicht ausreicht, wenn der Designer die Schatten erklärt oder berechnet; sie wollen wissen, welche Kontrollen die Stadtverwaltung tatsächlich über die Akte durchgeführt hat.

Wie viele Etagen wird es letztendlich haben?

Dies ist wahrscheinlich eine der Fragen, die am deutlichsten nach Dokumentation verlangt. Das Vorprojekt von 2019 sprach von drei Gebäuden mit acht Etagen und 254 Wohnungen. Die 2020 von der Stadtveraltung registrierte Genehmigung spricht von 276 Wohnungen. Eine spezialisierte Bauquelle, die 2024 veröffentlicht wurde, beschreibt zwei Gebäude mit 13 Etagen und 276 Wohnungen.

Die Anwohner wiederum behaupten, dass das Projekt ursprünglich als zwei Türme mit etwa 11 Etagen dargestellt wurde und dass derzeit von 12 Etagen die Rede ist.

Diese Differenz kann nicht allein mit Immobilienwerbung oder Zeugenaussagen gelöst werden. Die Antwort muss im Baugenehmigung, ihren Änderungen, genehmigten Plänen, Elevationen und von der Empfangsakte zu finden sein.

Das Bahngelände hinter dem Projekt

Die Besorgnis der Gemeinschaft erstreckt sich auch auf das Gelände hinter dem Projekt, das historisch mit der Bahnlinie von Villarrica verbunden ist.

Das Gebiet enthält sogar städtische Referenzen, die mit dieser Vergangenheit in Verbindung stehen. In den städtischen Unterlagen von 2017 wird formal der Pasaje La Línea zwischen Colo Colo und Galvarino erwähnt.

Doch es gibt einen noch relevanteren Aspekt. Während des Änderungsprozesses des Regulierungsplans von Villarrica identifiziert die städtische Dokumentation ausdrücklich die Zone ZR-3 als «Schutzzone für Bahnanlagen», die eine Fläche von 9,26 Hektar umfasst.

Das allein ermöglicht nicht zu behaupten, dass das Gelände hinter dem Projekt vollständig zu dieser Zone gehört oder derzeit als historisches Denkmal geschützt ist. Diese Überprüfung erfordert eine Einsicht in den Regulierungsplan sowie die spezifische Eigentümerschaft des Grundstücks.

Es rechtfertigt jedoch eine weitere Frage: Welche normativen Klassifikationen hat das angrenzende Bahngelände und welche Bauvorschriften gelten in diesem Bereich?

Laut den Anwohnern hätte während der Präsentation der Änderungen des Regulierungsplans die urbane Beraterin der Stadtverwaltung diesen Ort unter bestimmten Grundstücken erwähnt, die mit den Staatsbahnen in Verbindung stehen, über die noch keine Entscheidung getroffen worden war. Diese Aussage sollte mit dem Protokoll, Aufnahmen oder der offiziellen Präsentation dieser Instanz verglichen werden.

Die Stadt diskutiert, wie viel und wo zu verdichten ist

Die Kontroversen finden zudem im Rahmen einer umfassenderen Diskussion über das urbane Modell statt, das Villarrica zu übernehmen beginnt.

Der städtische Vorschlag zur Änderung des Regulierungsplans erkennt selbst Probleme der Verkehrsüberlastung und städtischen Dienstleistungen, eine Konzentration von Gebäuden, immobilienwirtschaftlichen Druck und einen Mangel an verfügbaren Grundstücken an.

Das Dokument stellt klar, dass die Gemeinde eine kontrollierte Verdichtung im Stadtzentrum anstrebt, gleichzeitig aber auch beabsichtigt, die Landschaft, die Umwelt, Sehenswürdigkeiten, Ausblicke und die touristische Ausrichtung Villarricas zu schützen.

Der Gemeinderat genehmigte den Änderungsprozess am 30. Januar 2026. Die Stadtverwaltung erklärte, dass die Änderungen darauf abzielten, unter anderem die bezogenen Parameter für Flächennutzung, Höhen und Vorgärten zu aktualisieren.

Der Bericht zur Änderung ist besonders deutlich bezüglich der Notwendigkeit, das urbane Wachstum mit der Landschaft und der touristischen Ausrichtung der Gemeinde zu vereinbaren, inklusive dem Schutz von Ausblicken und Sehenswürdigkeiten.

Für die Anwohner hat diese Diskussion außerdem eine identitätsstiftende Dimension: das Wachstum in der Höhe könnte die traditionellen Ausblicke auf den Vulkan Villarrica, eines der Hauptlandschaftsmerkmale der Region, dauerhaft verändern.

Der Vergleich, den einige Bewohner mit Pucón und Lican Ray anstellen, muss mit spezifischen Beweisen zu ihren jeweiligen Vorschriften behandelt werden, aber die Sorge um die Landschaft ist nicht fremd zum eigenen Diskurs über die Stadtplanung in Villarrica.

Mehr Gebäude, mehr Druck auf die Infrastruktur

Die Anwohner situieren den Fall auch im Zusammenhang mit einer Reihe von neueren Erfahrungen mit größeren Gebäuden in der Stadt.

Zu den genannten Beispielen gehört ein Gebäude, das neben dem städtischen Friedhof errichtet wurde, wo eine Anwohnerin mit Problemen im Zusammenhang mit der Wasserableitung auf ihrem Grundstück konfrontiert war.

Sie erwähnen auch ein von iSiete erbautes Gebäude in der Nähe von Easy und andere Entwicklungen, bei denen, laut Nachbarzeugen, während Regenfällen Probleme mit der Abwassersystemüberlastung aufgetreten sind.

Ein weiteres von der Gemeinschaft zitiertes Beispiel ist das Projekt Parque al Volcán, das von Nueva Vida auf einem stark abfallenden Gelände entwickelt wurde.

Diese Fälle müssen als von Nachbarn gemeldete Vorfälle behandelt werden und erfordern Dokumentation der Gesundheitsbehörde, städtischen Berichte, Beschwerden oder Inspektionen, um zu bestimmen, ob tatsächlich Probleme auf jeden einzelnen Projekt zurückzuführen sind.

Es ist jedoch dokumentiert, dass die städtische Diagnose des Regulierungsplans Probleme der Infrastruktur und der städtischen Dienstleistungen, die mit dem Wachstum der Stadt verbunden sind, sowie Verkehrsüberlastungen feststellt.

Das Problem der Parkplätze

Ein weiteres Kapitel der Kontroverse bezieht sich auf die Parkplätze. Die öffentliche Akte von ONDAC, die das Projekt von zwei Gebäuden mit 13 Etagen und 276 Wohnungen beschreibt, verzeichnet lediglich 56 Parkplätze. Das entspricht mathematisch etwa 0,20 Parkplätzen pro Wohnung.

Die Anwohner behaupten zudem, dass es eine Verpflichtung zur Bereitstellung zusätzlicher Parkplätze auf einem nahegelegenen Grundstück gab, das später für einen lokalen Obstladen bekannt als Carahue verwendet wurde. Dieser Punkt erfordert besonders Dokumentation: die Verpflichtung, ihr Datum, wer sie unterzeichnet hat, das betroffene Grundstück und ob es später geändert wurde.

Laut den Anwohnern gab es während der vorherigen Verwaltung die Idee, dort zusätzliche Parkplätze zu schaffen, und das Grundstück wäre später zur Nutzung des Obstladens abgegeben worden.

Sie argumentieren auch, dass für die Schaffung dieser Parkplätze eine neue Grundlegende Verkehrsanalyse (AVB) erforderlich gewesen wäre.

Der AVB ist ein Instrument, das von der Verkehrsbehörde zur Analyse von Auswirkungen und zur Festlegung von Minderungsmaßnahmen in bestimmten Projekten verwendet wird. Die Frage, die dokumentarisch beantwortet werden müsste, ist einfach: Existiert derzeit eine genehmigte AVB für die Parkplätze, die mit diesem Projekt verbunden sind, und falls ja, welche Minderungsmaßnahmen sind für die Avenida Presidente Ríos vorgesehen?

Ein Projekt, das dem DS19 unterliegt

Das Projekt hat außerdem eine Eigenschaft, die das öffentliche Interesse an der Untersuchung verstärkt. 2019 wurde das Projekt Condominio Mirador del Presidente in Villarrica im Rahmen des Programms DS19 für soziale und territoriale Integration ausgewählt, mit 254 Wohnungen und als Immobiliengesellschaft iSiete Araucanía VIII SpA.

In solchen Projekten gibt es daher eine Dimension der Wohnpolitik neben der privaten Immobilienbetriebsführung.

Das bedeutet jedoch nicht, dass die Firma unrechtmäßige Vorteile erhält oder dass das Projekt unregelmäßig ist. Es eröffnet jedoch eine legitime Diskussion darüber, unter welchen städtebaulichen, infrastrukturellen und wohnlichen Bedingungen Projekte, die diese Stützung erhalten, bewertet werden und wie sie mit der bestehenden Stadt in Einklang gebracht werden.

Wir werden weiterhin berichten.